INCIDENCIA CONTABLE EN LA CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES PARA LA VENTA O USO

INTRODUCCIÓN

El tratamiento contable que pueda darse a los inmuebles que serán construidos por una empresa dependerá el tipo de beneficio económico que dichos bienes generen a favor de la empresa. Si bien tanto en la construcción de inmuebles para la venta como para su uso, los desembolsos en que incurre la empresa a edificarlos deben reconocerse como un activo, el tipo de activo que representa y la norma contable aplicable, resultan distintas.

De lo anterior, resulta evidente que si bien en ambas situaciones se acumulan los costos incurridos a efectos de la edificación de las construcciones, la clasificación de las mismas será distinta toda vez que la forma en que generarán beneficios será diferente. Al respecto, examinaremos lo dispuesto para las existencias (NIC 2 – Existencias) como lo establecido para los activos fijos (NIC 16 – Inmuebles, maquinaria y equipo). Asimismo, para entender claramente la distinción de los beneficios que se generan en cada caso se abordará el reconocimiento de ingresos cuando se produce la venta de los bienes destinados para la venta.

 ¿QUÉ ES UN INMUEBLE?

El término inmueble, del latín immobilis, se refiere a un bien raíz que está unido al terreno de modo inseparable tanto física como jurídicamente. Por lo tanto, se trata de un bien imposible de separar del suelo o de trasladar sin que se produzcan daños. Dentro de los distintos tipos de inmuebles, en el presente informe nos centraremos básicamente en los bienes inmuebles por incorporación, es decir, en las construcciones efectuadas sobre el terreno.

 TRATAMIENTO APLICABLE PARA UN INMUEBLE DESTINADO A LA VENTA

De conformidad con la NIC 2, las existencias se definen, entre otras, como los bienes poseídos para ser vendidos en el curso normal de las operaciones de la empresa. En este sentido, calificando los bienes inmuebles (tanto el terreno como la edificación o unidades en ellas construidas) como existencias, se encuentran regulados por la citada NIC, especialmente lo relacionado con el costo del bien como costos del diseño de bienes para clientes específicos. De esta forma se puede señalar que inicialmente, como todas las existencias, deberán reconocerse a su costo, comprendiendo este conforme con el párrafo 10 de la NIC 2 los costos derivados de su adquisición (incluyendo los impuestos no recuperables y otros costos directamente atribuibles) y transformación, así como otros costos en los que se haya incurrido para darles su condición y ubicación actuales. De otro lado, es importante destacar que acorde con la CINIIF 15 Acuerdos para la construcción de inmuebles, la determinación de si un acuerdo para la construcción de inmuebles está dentro del alcance de la NIC 11 o de la NIC 18 dependerá de sus condiciones y de todos los hechos y circunstancias entorno al mismo. De lo que se advierte, la importancia que tienen las condiciones pactadas, siendo aplicable

la NIC 11 cuando el acuerdo (léase contrato) cumpla la definición de un contrato de construcción, según el párrafo 3 de la NIC 11 “un contrato, específicamente negociado, para la fabricación de un activo o un conjunto de activos (…)”, que implica que el cliente sea capaz de especificar los elementos estructurales más importantes del diseño del inmueble antes de que comience la construcción, y/o los cambios estructurales

más importantes (independientemente de que ejerza esta facultad), mientras que se aplicará la NIC 18 cuando el comprador tenga solo una capacidad limitada para influir en el diseño del inmueble, por ejemplo seleccionar un diseño a partir de un rango de opciones especificado por la empresa, o especificar solo pequeñas variaciones del diseño básico.

Por lo tanto, en el caso específico de empresas que se dedican a la comercialización de inmuebles las ventas de inmuebles en donde se deba aplicar la NIC 18 se reconocerá el correspondiente ingreso cuando se cumplen con los requisitos señalados en el párrafo 14 de la NIC 18 Ingresos, es decir, se reconoce no cuando el inmueble se encuentra completamente terminado sino cuando estando en condiciones de entrega material a sus clientes, se transfieren sustancialmente los riesgos y beneficios del bien y no conserva ninguna implicación en la gestión corriente de los bienes vendidos, en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni retiene el control efectivo sobre los mismos. En este sentido, en el caso de empresas que emprenden

la construcción de inmuebles de carácter residencial y que empiezan a comercializar unidades individuales (departamentos o casas) “sobre plano“, es decir, mientras la construcción está aún en curso, o incluso antes de que haya comenzado; no deberán reconocer ingreso alguno al no cumplir con las condiciones señaladas

en el citado párrafo 14 y los montos que pudieran haber recibido en esta etapa deberán considerarlos como anticipos. De acuerdo con el criterio de correspondencia, y acorde con lo dispuesto por el párrafo 34 de la NIC 2, cuando el inventario sea vendido, el importe en libros de los mismos deberá reconocerse como gasto del periodo en el que se reconozcan los correspondientes ingresos de operación.

TRATAMIENTO APLICABLE PARA INMUEBLES DESTINADOS PARA EL USO DE LA EMPRESA

 En el caso de bienes que posee una empresa para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o incluso para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos, los mismos califican como inmuebles, maquinaria y equipo para la empresa. En este sentido, salvo que se trata de una propiedad de inversión que se mida por el modelo del valor razonable, le resulta de aplicación lo dispuesto por la NIC 16 Propiedad, planta y equipo. Por consiguiente, deberá reconocer el inmueble por su costo, lo que comprende en términos generales:

 • Su precio de adquisición, incluido los impuestos indirectos no recuperables que recaigan sobre la adquisición.

• Todos los costos directamente atribuibles a la ubicación del activo en el lugar y en las condiciones necesarias para que pueda operar de la forma prevista por la gerencia.

• La estimación inicial de los costos de desmantelamiento y retiro del bien, así como la rehabilitación del lugar sobre el que se asienta de corresponder tal obligación.

 Asimismo, agrega el párrafo 22 de la NIC 16 que el costo de un activo construido por la propia empresa se determinará utilizando los mismos principios que si fuera un elemento de propiedad, planta y equipo adquirido, no incluyéndose ninguna utilidad interna de tratarse de bienes similares para la venta ni cantidades que excedan los rangos normales de consumos de materiales, mano de obra u otros factores empleados.